부동산 보유세 인상, 경제적 타당성은?

– 조세 정의 실현인가, 시장 침체를 부르는 결정인가

1. 보유세란 무엇인가?

부동산 보유세는 부동산 자산을 소유하고 있는 데에 따라 부과되는 세금입니다. 대표적으로는 재산세와 종합부동산세(종부세)가 있습니다.

재산세: 지방세로서 주택, 토지, 건물 등 자산 보유에 따라 부과
종부세: 고가의 부동산에 대해 추가로 부과되는 국세, 주로 다주택자·고액자산가 대상

정부는 최근 몇 년간 보유세 인상 정책을 단계적으로 추진해 왔으며, 2025년에도 관련 세율 및 과세 기준에 변화가 있을 예정입니다.

2. 보유세 인상의 배경과 정부의 논리

정부가 보유세 인상을 추진하는 가장 큰 이유는 ‘조세 형평성’과 ‘투기 억제’입니다.

1가구 1주택 실수요자 보호를 위해 다주택자에 대한 세 부담 강화
거래세(취득세, 양도세) 중심 구조에서 보유세 중심 과세 체계 전환
유휴 부동산 자산의 활용 촉진 및 공급 유도 목적

즉, 부동산을 단순히 ‘보유’만 하고 있는 이들에게 세 부담을 주어, 시장에 매물을 유도하고 자산 재분배 효과를 노린다는 것이죠.

3. 보유세 인상의 경제적 효과: 긍정과 부정

① 긍정적 효과

조세 형평성 제고: 고가 자산 보유자에게 더 많은 세금을 부과하여, 조세 부담의 공정성 확보
부동산 투기 억제: 다주택자의 매각 유도로 시장 안정화
지방 재정 자립도 개선: 재산세 증가로 지방정부의 세수 확보

② 부정적 효과

실수요자 부담 가중: 노년층이나 장기 거주자도 세금 부담 증가
전월세 가격 전가: 세금 부담이 세입자에게 전가될 가능성
자산 가치 하락: 세 부담에 따른 부동산 매물 증가 → 가격 하락

따라서 보유세 인상은 단순히 ‘세금 문제’가 아닌 경제 전체에 걸친 파급 효과를 불러올 수 있습니다.

4. 주요 선진국과의 비교: 과연 우리는 낮은가?

정부는 한국의 보유세 비중이 OECD 평균보다 낮다고 강조합니다. 그러나 여기에는 맥락이 중요합니다.

OECD 평균 부동산 보유세 비중: 약 1.1% (GDP 대비)
한국의 보유세 비중: 약 0.9% (2024년 기준)

하지만 한국은 거래세 비중이 매우 높고, 주택 가격 대비 세금 부담이 실제로 크기 때문에, 단순 수치 비교로는 세 부담의 체감도를 설명하기 어렵습니다.

또한, 대부분의 선진국은 보유세 대신 보편적 복지 혜택과 낮은 취득·양도세 구조를 가지고 있어, 총 조세 체계에서의 형평성이 확보되어 있습니다.

5. 보유세 인상이 미치는 부동산 시장 영향

보유세 인상은 장기적 측면에서는 시장 안정화에 기여할 수 있지만, 단기적으로는 심리 위축과 매물 증가로 시장 침체를 초래할 수 있습니다.

① 거래 감소

높아진 세 부담을 피하기 위해 매수 수요가 줄어듦
주택 보유자의 매각 시도 증가, 하지만 매수자 부재 → 거래 절벽

② 가격 하락 압력

매물 증가 → 매도자 우위 약화 → 가격 조정
투자심리 위축으로 가격 하락 장기화 우려

③ 임대료 상승

보유세 부담을 전세나 월세에 전가
특히 도심 소형 주택 중심으로 임대료 상승

6. 보유세 인상, 실수요자 보호는 가능한가?

정부는 1가구 1주택 장기 보유자에 대한 세액공제 확대 등을 통해 실수요자를 보호하겠다고 밝혔습니다.

하지만 문제는 현실적 제약입니다. 노년층, 은퇴자처럼 현금흐름이 부족한 고령 실수요자에게 세금은 커다란 부담입니다.

이들에게 ‘집을 팔거나, 세를 놓거나, 세금을 내라’는 선택지만 존재하는 상황이 합리적인지에 대해선 여전히 논란이 많습니다.

7. 보유세 개편, 정답은 무엇인가?

보유세 인상은 조세 정의를 위한 수단이 될 수 있지만, 사회적 합의와 형평성 확보 없이는 갈등만 야기할 수 있습니다.

📌 1가구 1주택 실수요자에 대한 충분한 세금 감면 또는 유예 필요
📌 세 부담 전가 차단 위한 임대료 규제와 병행 정책 필요
📌 거래세 인하와 보유세 증가의 균형 있는 조정

결국 핵심은 ‘지속가능한 부동산 과세 체계’를 구축하면서도, 시장 안정과 실수요자 보호라는 두 마리 토끼를 동시에 잡는 데 있습니다.

✅ 세금은 도구일 뿐입니다. 방향을 잃지 않고, 국민이 납득할 수 있는 정책이어야 합니다.